Bei Veräußerung einer Immobilie ist ein Veräußerungsgewinn grundsätzlich steuerpflichtig, wenn der Zeit­raum zwischen Erwerb und Veräußerung nicht mehr als 10 Jahre beträgt. Eine Steuerpflicht ist nicht ge­geben, wenn ein Grundstück ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Das gilt auch für den Anteil der Wohnung, der auf ein häusliches Arbeitszimmer entfällt, obwohl insoweit keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken vorliegt.[1]

Die Entnahme eines Grundstücks aus dem Betriebsvermögen wird in diesem Zusammenhang wie eine Anschaffung beurteilt (vgl. § 23 Abs. 1 Satz 2 EStG). Daher könnte man insoweit ein privates Veräußerungs­geschäft annehmen, als ein früher als häusliches Arbeitszimmer genutzter Raum nach Beendigung dieser Nutzung aus dem Betriebsvermögen entnommen und die Wohnung danach innerhalb der 10-Jahresfrist veräußert wird.

Ein Finanzgericht[2] ist jedoch anderer Auffassung. Da es sich bei dem entnommenen Arbeitszimmer und der veräußerten (kompletten) Wohnung um unterschiedliche Wirtschaftsgüter handelt, kommt es insoweit nicht auf die Frist an. Ein privates Veräußerungsgeschäft wäre nur anzunehmen, wenn Erwerb und Veräußerung der kompletten Wohnung innerhalb der 10-Jahresfrist erfolgt wären.

Da dies im Streitfall nicht gegeben war, lag im Hinblick auf das Arbeitszimmer kein privates Veräußerungs­geschäft vor.

[1]    BFH-Urteil vom 01.03.2021 IX R 27/19 (BStBl 2021 II S. 680) für das Arbeitszimmer einer Lehrerin.

[2]    Siehe FG München vom 16.10.2025 13 K 1234/22.