Die Vermietung von Wohnungen an Privatpersonen ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei,[1] sodass ein Vor­steuerabzug bei den damit in Zusammenhang stehenden Eingangsleistungen ausgeschlossen ist. Die Lieferung von Wärme, die Versorgung mit Wasser und die Lieferung von Strom durch den Vermieter werden von der Finanzverwaltung als unselbständige Nebenleistungen zur Vermietung behandelt, die dann zusammen mit der Vermietung ebenfalls als umsatzsteuerfrei angesehen werden.[2] Bei diesen Nebenleistungen wäre der Vorsteuerabzug folglich ebenfalls ausgeschlossen.

Demgegenüber hat das Niedersächsische Finanzgericht[3] die Lieferung von selbst erzeugtem Photovoltaik­strom an die eigenen Mieter als umsatzsteuerpflichtige selbständige Hauptleistung – neben der umsatzsteuer­freien Wohnungsvermietung – beurteilt, sodass der Vermieter insbesondere die bei der Anschaffung der Anlage zum damaligen Zeitpunkt angefallenen Umsatzsteuerbeträge als Vorsteuer geltend machen konnte.

Der Bundesfinanzhof[4] hat die Auffassung des Finanzgerichts bestätigt und den Vorsteuerabzug aus der Lieferung der Photovoltaikanlage zugelassen. Entscheidend für die Behandlung der Stromlieferungen durch den Vermieter als selbständige Hauptleistung war danach, dass die Mieter die Stromlieferverträge unab­hängig vom Mietvertrag kündigen und den Stromanbieter frei wählen konnten.

Seit dem 01.01.2023 beträgt der Umsatzsteuersatz auf die Lieferung und Installation von Photovoltaikanlagen in der Nähe von Wohngebäuden 0 %,[5] während die Lieferung von Strom als selbständige Hauptleistung an die eigenen Mieter grundsätzlich der Umsatzsteuer unterliegt.