Bestimmung der „ortsüblichen Marktmiete“ bei verbilligter Vermietung
Die Vermietung einer Wohnung an Angehörige (z. B. an Kinder, Eltern oder Geschwister) ist nur dann steuerlich von Bedeutung, wenn der Mietvertrag so auch mit einem Fremden abgeschlossen würde und auch tatsächlich so vollzogen wird (z. B. durch regelmäßige Mietzahlungen und Nebenkostenabrechnungen). Ist dies nicht der Fall, wird das Mietverhältnis insgesamt nicht anerkannt mit der Folge, dass Werbungskosten, die mit der „Vermietung“ im Zusammenhang stehen, nicht geltend gemacht werden können.
Wird die Wohnung dem Angehörigen verbilligt überlassen, kommt es für die steuerliche Anerkennung der Werbungskosten zusätzlich auf die Höhe der vereinbarten Miete an. Beträgt diese mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete (Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Kosten)[1], wird die Vermietung als vollentgeltlich betrachtet; eine Kürzung der Werbungskosten erfolgt regelmäßig nicht. Bei einer Miete ab 50 % und bis zu weniger als 66 % gilt dies nur bei einer positiven Totalüberschussprognose.[2] Liegt die Miete jedoch unter 50 % der Vergleichsmiete, erfolgt regelmäßig eine anteilige Kürzung der Werbungskosten.
Vor diesem Hintergrund ist die Frage von Bedeutung, auf welcher Grundlage die ortsübliche Marktmiete zu ermitteln ist.
Der Bundesfinanzhof[3] hat hierzu in einer aktuellen Entscheidung Stellung genommen und klargestellt, dass die ortsübliche Marktmiete grundsätzlich auf Basis des (örtlichen) Mietspiegels zu bestimmen ist. Dies gilt auch dann, wenn – wie im Streitfall – im gleichen Haus eine (einzige) vergleichbare Wohnung fremdvermietet ist. Nach Auffassung des Gerichts könne die Miete für eine (vergleichbare) fremdvermietete Wohnung im selben Haus nicht vorrangig als Vergleichsmiete herangezogen werden. Auch in derartigen Fällen sei der örtliche Mietspiegel maßgebend. Auf Folgendes weist der Bundesfinanzhof aber auch hin:
Ist allerdings kein Mietspiegel vorhanden, kann die ortsübliche Marktmiete unter Zugrundelegung der Mietentgelte für zumindest drei im Hinblick auf Art, Lage und Ausstattung vergleichbare Wohnungen ermittelt werden.
[1] § 21 Abs. 2 EStG sowie R 21.3 EStR.
[2] Vgl. BMF-Schreiben vom 08.10.2004 – IV C 3 – S 2253 – 91/04 (BStBl 2004 I S. 933), Rz. 33 ff.
[3] BFH-Urteil vom 22.02.2021 IX R 7/20.
