Aktuelle Grunderwerbsteuersätze
Die Bundesländer können die Höhe des Grunderwerbsteuersatzes selbst bestimmen. Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die aktuellen Steuersätze:
| Bundesland | Aktueller Grunderwerbsteuersatz | Bundesland | Aktueller Grunderwerbsteuersatz |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | Niedersachen | 5,0 % |
| Bayern | 3,5 % | NRW | 6,5 % |
| Berlin | 6,0 % | Rheinland-Pfalz | 5,0 % |
| Brandenburg | 6,5 % | Saarland | 6,5 % |
| Bremen | 5,0 % | Sachen | 3,5 % |
| Hamburg | 4,5 % | Sachen-Anhalt | 5,0 % |
| Hessen | 6,0 % | Schleswig-Holstein | 6,5 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | Thüringen | 6,5 % |
Der Grunderwerbsteuer unterliegt regelmäßig der Kauf eines Grundstücks, eines Gebäudes oder einer Eigentumswohnung; die Steuer wird unter Zugrundelegung des Kaufpreises des Objekts (bzw. der Gegenleistung) ermittelt.
Vor dem Hintergrund, dass sich die Grunderwerbsteuer zu einem erheblichen Kostenfaktor entwickelt hat, ist auf Folgendes hinzuweisen:
• Der Grunderwerbsteuer unterliegt der Erwerb eines Grundstücks einschließlich seiner wesentlichen Bestandteile; dazu gehören die mit dem Grundstück fest verbundenen Sachen, d. h. insbesondere ein Gebäude. Bewegliche Sachen (sog. Zubehör), die zwar wirtschaftlich dem Erwerbsgegenstand dienen – wie z. B. das Inventar –, zählen dagegen nicht zum Grundstück und damit nicht zur Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Hierunter fallen z. B. mitveräußerte Einrichtungsgegenstände wie Möbel, Küchenausstattung oder eine abnehmbare Markise. Wird derartiges Inventar im Kaufvertrag einzeln aufgeführt und dafür ein gesonderter Preis angesetzt, kann dieser Wert von der grunderwerbsteuerpflichtigen Gesamtgegenleistung abgezogen werden. Der Wert des Inventars kann dabei mit einem angemessenen Betrag angesetzt werden; einige Finanzbehörden erkennen einen realistisch geschätzten Betrag regelmäßig an, wenn dieser 15 % des gesamten Kaufpreises nicht überschreitet.
• Wird im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung in einer Wohneigentumsanlage auch der Anteil an einer Instandhaltungsrücklage (wird seit dem 01.12.2020 als „Erhaltungsrücklage“ bezeichnet)[1] übernommen, war bislang fraglich, ob der auf die Rücklage entfallende und ausgewiesene Kaufpreis aus der grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage herausgerechnet werden kann.
In einer aktuellen Entscheidung hat jetzt der Bundesfinanzhof[2] diese Praxis abgelehnt. Wie das Gericht danach klarstellt, gehören alle Leistungen des Erwerbers zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung (Bemessungsgrundlage). Dies gilt nach Auffassung des Bundesfinanzhofs auch für das Entgelt, das der Erwerber bei wirtschaftlicher Betrachtung für die anteilige Instandhaltungsrücklage aufwendet. Der Kaufpreis als Bemessungsgrundlage für das Grundstück könne daher nicht um die anteilige Instandhaltungs- bzw. Erhaltungsrücklage gemindert werden.
[1] Beruht auf einer Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes (BGBl 2020 I S. 2187).
[2] Urteil vom 16.09.2020 II R 49/17.
