Beim Erwerb eines Gebäudes oder einer Eigentumswohnung wird der Gesamtkaufpreis regelmäßig auf den Grund und Boden einerseits und den Gebäudeteil andererseits aufgeteilt. Nur der auf das Gebäude entfallende Kaufpreis gilt als Bemessungsgrundlage für die ggf. im Rahmen der Vermietungseinkünfte zu berücksich­tigenden Abschreibungen. Selbst wenn im Kaufvertrag bereits eine Aufteilung vorgesehen ist, nehmen Finanzämter möglicherweise eine abweichende (ungünstigere) Berechnung vor und berufen sich dabei regelmäßig auf eine vom Bundesfinanzministerium veröffentlichte Arbeitshilfe.[1]

Zu der Frage, ob dies zulässig ist, hat jetzt der Bundesfinanzhof[2] entschieden.

Nach Auffassung des Gerichts könne die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums nicht gewährleisten, dass die von der Rechtsprechung geforderte Aufteilung nach den realen Verkehrswerten von Grund und Boden einerseits und Gebäuden andererseits erfolgt. Die Auswahl der darin zur Verfügung stehenden Bewertungsverfahren würde auf das (vereinfachte) Sachwertverfahren verengt. Auch bleibe der vor allem in Ballungsräumen relevante Orts- und Regionalisierungsfaktor bei der Ermittlung des Gebäudewerts unberück­sichtigt.

Von einer von den Vertragspartnern vorgenommenen Kaufpreisaufteilung dürfe – so das Gericht – nur ab­gewichen werden, wenn die realen Wertverhältnisse verfehlt wurden. In diesem Fall müsse eine Grund­stücksbewertung auf der Grundlage der ImmoWert-Verordnung[3], im Zweifel durch einen öffentlich bestell­ten und vereidigten Sachverständigen für Grundstückbewertung, erfolgen.

[1] Zu finden auf der Homepage des Bundesfinanzministeriums bei Eingabe von „Kaufpreisaufteilung“ im Suchfeld.

[2] Urteil vom 21.07.2020 IX R 26/19.

[3] Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken.