Bei Vermietung einer Wohnung an Angehörige wie z. B. Kinder, Eltern oder Geschwister zu Wohnzwecken ist darauf zu achten, dass der Mietvertrag dem zwischen Fremden Üblichen entspricht und der Vertrag auch tatsächlich so vollzogen wird (z. B. durch regelmäßige Mietzahlungen und Nebenkostenabrechnungen).

Ist dies nicht der Fall, wird das Mietverhältnis insgesamt nicht anerkannt, insbesondere mit der Folge, dass mit der Vermietung zusammenhängende Werbungskosten nicht geltend gemacht werden können.

Bei einer verbilligten Vermietung ist zusätzlich zu beachten, dass eine sog. Entgeltlichkeitsgrenze einge­halten wird, wenn der Werbungskostenabzug in voller Höhe erhalten bleiben soll: Diese Grenze beträgt (wie bisher) 66 % der ortsüblichen Miete (§ 21 Abs. 2 Satz 2 EStG). Auch bei Vereinbarung einer Miete von 50 % und mehr, jedoch weniger als 66 %, ist eine volle Anerkennung der Werbungskosten ab dem 01.01.2021 möglich, wenn eine (positive) Totalüberschussprognose vorliegt.[1]

Erst wenn die vereinbarte Miete künftig weniger als 50 % der Marktmiete beträgt, geht das Finanzamt generell von einer teilentgeltlichen Vermietung aus und kürzt (anteilig) die Werbungskosten.

Beispiel:

V vermietet seiner Tochter eine Eigentumswohnung für eine monatliche Miete von
a) 500 €, b) 280 €. Die ortsübliche Miete beträgt 700 €.

Im Fall a) liegt die gezahlte Miete über der Grenze von 66 % der Vergleichsmiete; ein Werbungskostenabzug kommt
ungekürzt in voller Höhe in Betracht.

Im Fall b) liegt eine teilentgeltliche Vermietung vor, d. h., die Werbungskosten sind lediglich im Verhältnis der gezahlten
Miete zur Vergleichsmiete, also nur zu

280 € / 700 € = 40 % berücksichtigungsfähig.

Die ortsübliche Marktmiete umfasst die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenver­ordnung umlagefähigen Kosten (sog. Warmmiete).[2] Die Finanzverwaltung nimmt eine (anteilige) Kür­zung der Werbungskosten auch dann vor, wenn es aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen nicht möglich ist, die vereinbarte Miete zu erhöhen, um die oben genannte Grenze einzuhalten. Die Entgeltlichkeitsgrenze gilt somit regelmäßig auch bei Vermietung einer Wohnung an Fremde.[3]

Es ist zu empfehlen, betroffene Mietverhältnisse regelmäßig zu überprüfen und ggf. die Miete anzupassen.

[1] Vgl. Art. 2 Nr. 3 des Entwurfs zum Jahressteuergesetz 2020 (Bundesrats-Drucksache 503/20) sowie die Gesetzesbegründung hierzu. Zur Anwendung der Totalüberschussprognose siehe BMF-Schreiben vom 08.10.2004 – IV C 3 – S 2253-91/04 (BStBl 2004 I S. 933), Rz. 33 ff.

[2] Siehe R 21.3 EStR und BFH-Urteil vom 10.05.2016 IX R 44/15 (BStBl 2016 II S. 835). Zum Ansatz eines Möblierungszuschlags siehe auch BFH-Urteil vom 06.02.2018 IX R 14/17 (BStBl 2018 II S. 522).

[3] Siehe H 21.3 „Überlassung an fremde Dritte“ EStH.