Zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus wurde 2019 ein neuer § 7b EStG eingeführt. Danach können für die Anschaffung oder Herstellung neuer Mietwohnungen im Jahr der Anschaffung bzw. Her­stellung und in den folgenden 3 Jahren Sonderabschreibungen in Höhe von bis zu 5 % jährlich zusätzlich zu der „normalen“ Gebäudeabschreibung von regelmäßig 2 % in Anspruch genommen werden.

Die Schaf­fung neuer Wohnungen kann sowohl durch Neubau von Gebäuden als auch durch An- oder Umbau be­stehender Gebäude erfolgen. Die Anschaffung einer neuen Wohnung wird nur gefördert, wenn sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgt. Die Finanzverwaltung hat die Voraussetzungen für die Sonder­abschreibungen in einem ausführlichen Anwendungserlass erläutert:[1]

• Der Bauantrag (bzw. die Bauanzeige) zur Schaffung neuer, bisher nicht vorhandener Wohnungen muss nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022 gestellt werden; maßgebend ist regelmäßig der Eingangs­stempel der zuständigen Behörde.

• Die neue Wohnung muss im Inland oder im EU-Ausland[2] liegen.

• Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten dürfen 3.000 Euro pro m2 Wohnfläche nicht übersteigen.

• Die neue Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden 9 Jahren ent­geltlich zu Wohnzwecken überlassen werden; die vorübergehende Beherbergung von Personen, z. B. die Vermietung als Ferienwohnung, erfüllt diese Voraussetzung nicht.

Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibungen ist auf 2.000 Euro je m2 Wohnfläche begrenzt. Für neue Wohnungen im Betriebsvermögen werden die steuerlichen Vergünstigungen nur insoweit gewährt, als bestimmte EU-beihilferechtliche Voraussetzungen eingehalten werden (vgl. § 7b Abs. 5 EStG).[3] Eine Kumulierung mit anderen Sonderabschreibungen oder erhöhten Absetzungen (z. B. §§ 7h oder 7i EStG) ist ausgeschlossen (§ 7a Abs. 5 EStG).

Die Sonderabschreibungen können letztmalig für den Veranlagungszeitraum 2026 bzw. für das vor dem 01.01.2027 endende Wirtschaftsjahr vorgenommen werden; das gilt auch, wenn der 4-jährige Abschreibungs­zeitraum noch nicht abgelaufen ist (§ 52 Abs. 15a EStG).

Nach Ablauf des 4-jährigen Begünstigungszeitraums wird der Restwert verteilt auf die Restnutzungsdauer von regelmäßig 46 Jahren linear abgeschrieben (§ 7a Abs. 9 EStG).

Die Sonderabschreibungen werden in voller Höhe rückgängig gemacht, wenn die (begünstigte) Wohnung innerhalb des 10-jährigen Nutzungszeitraums dem Mietwohnungsmarkt entzogen oder steuerfrei veräußert wird oder wenn die Baukostenobergrenze von 3.000 Euro pro m2 Wohnfläche innerhalb des 4-jährigen Abschreibungszeitraums durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten überschritten wird. Soweit durch die Rückgängigmachung der Sonderabschreibungen Steuernachzahlungen entstehen, sind diese regelmäßig mit 0,5 % pro Monat zu verzinsen.

[1] BMF-Schreiben vom 07.07.2020 – IV C 3 – S 2197/19/10009 (BStBl 2020 I S. 623).

[2] Zulässig auch in Staaten, die Amtshilfe entsprechend dem EU-Amtshilfegesetz leisten (siehe dazu Anlage 1 unter A. zum BMF-Schreiben vom 29.05.2019 – IV B 6 – S 1320/07/10004, BStBl 2019 I S. 480).

[3] Näheres vgl. BMF-Schreiben vom 07.07.2020 (Fußnote 6), Rz. 89 bis 125.