Wird eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb veräußert, unterliegt ein dabei erzielter Gewinn der Einkommensteuer (sog. privates Veräußerungsgeschäft). Steuerfrei ist die Veräußerung dagegen dann, wenn die Immobilie zuvor zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Dafür genügt es nach dem Gesetzeswortlaut, wenn eine Selbstnutzung „im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren“ vorliegt (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).

Dabei muss die Selbstnutzung noch nicht einmal für den gesamten Dreijahreszeitraum vor der Ver­äußerung vorliegen. Die Nutzung muss zwar in einem zusammenhängenden Zeitraum gegeben sein. Es ist nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs[1] aber ausreichend, wenn die Selbstnutzung im kompletten Jahr vor der Veräußerung (dem „mittleren“ Kalenderjahr) erfolgt; im ersten der 3 Jahre und im Veräuße­rungsjahr genügt aber jeweils ein Tag Selbstnutzung. Wenn diese Voraussetzungen vorliegen, wird die Steuerfreiheit der Veräußerung auch dann nicht gefährdet, wenn z. B. eine Wohnung im Jahr der Veräuße­rung im Übrigen für einige Monate vermietet wird.

[1] Urteil vom 03.09.2019 IX R 10/19; siehe auch Informationsbrief Juni 2019 Nr. 5.