Privates Veräußerungsgeschäft bei kurzzeitiger Fremdvermietung einer Wohnung
Liegen zwischen Kauf und Verkauf eines Grundstücks nicht mehr als zehn Jahre, kann der Gewinn daraus als privates Veräußerungsgeschäft der Einkommensteuer unterliegen (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Ausgenommen davon sind Grundstücke, die ausschließlich, und solche, die im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren eigenen Wohnzwecken gedient haben. Für die zweitgenannte Ausnahmeregelung genügt nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung[1] ein zusammenhängender Zeitraum innerhalb von drei Kalenderjahren, wobei eine ganzjährige Selbstnutzung nur im mittleren Jahr vorliegen muss.[2]
Nicht abschließend geklärt ist bislang, ob bei einer kurzzeitigen Fremdvermietung im Jahr der Veräußerung diese Ausnahmeregelung erfüllt ist. Auch die Finanzverwaltung[3] nimmt insoweit nur ausdrücklich Stellung dazu, dass die Vermietung im mittleren Kalenderjahr als schädlich und ein Leerstand im Jahr der Veräußerung als unschädlich anzusehen ist.
In einem aktuellen Finanzgerichtsurteil[4] sieht das Gericht eine kurzzeitige Vermietung im Jahr der Veräußerung nicht als schädlich an, wenn das Gebäude bzw. die Wohnung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Es sei nicht zwischen einem steuerunschädlichen Leerstand und einer steuerschädlichen Vermietung zu unterscheiden; auf beide Fälle kann die Ausnahmeregel angewendet werden. Danach wäre lediglich die Vermietung im mittleren Jahr steuerschädlich, da es dann an einem zusammenhängenden Zeitraum der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken fehlt.
Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig; es bleibt daher abzuwarten, wie der Bundesfinanzhof[5] entscheidet.
[1] BFH-Urteil vom 27. Juni 2017 IX R 37/16 (BStBl 2017 II S. 1192); vgl. Informationsbrief Dezember 2017 Nr. 4.
[2] Dabei muss die Wohnung im mittleren Jahr nicht ganzjährig tatsächlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden; es reicht aus, wenn die Wohnung in den übrigen Zeiten des Jahres zur Verfügung steht und jederzeit zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden könnte (siehe dazu die unter Fußnote 18 genannte BFH-Entscheidung).
[3] BMF-Schreiben vom 5. Oktober 2000 – IV C 3 – S 2256 – 263/00 (BStBl 2000 I S. 1383).
[4] FG Baden-Württemberg vom 7. Dezember 2018 13 K 289/17.
[5] Az. des anhängigen Verfahrens: IX B 28/19.
